新的折旧规则创造税收筹划机会

暗藏文章 发布日期:2019年1月25日
摩天大楼建筑物

在过去的两年中,我们收到了关于减税和就业法案(TCJA)将如何影响纳税人的指导和评论。对许多纳税人来说,随着2019年开始准备2018年的纳税申报单,这项全面立法的主要影响终于开始显现。2018年的一个重大变化是,奖金折旧带来的效益提高,以及对商业或住宅租赁房地产业主的影响。

背景

自2001年以来,奖金折旧已被用于激励美国商业投资。多年来,奖金折旧的费率和规则已经改变了几次(包括根本无法使用的几年)。一般来说,奖金折旧允许纳税人投资商业财产,通常会在该物业的使用寿命中扣除其在第一年中扣除其服务的所有或一部分。在TCJA通过之前,奖金折旧将逐步逐步逐步逐步逐步逐步到期,2019年12月31日期将于2018年的率,达到财产成本的40%,MACRS恢复期为20年或更短。历史上仅适用于新资产的奖金折旧,其中排除了购买现有或“使用”资产。

改变了什么?

TCJA对奖金折旧规则进行了一些变化。纳税人现在可以在2017年9月27日和2023年1月1日之前扣除的财产额度奖励符合条件的财产的100%,并在2023年1月1日之前。另外,第一次受益于包括二手财产(从相关方购买的财产有例外)。适用的奖金折旧百分比开始逐步逐步逐步逐步逐步逐步逐步逐步逐步逐步逐步逐步逐步逐步介于2023年至2026年(替代日期为持续较长的生产期间及某些飞机)。了解有关这些更改的更多信息两页概述。虽然这些变化为新(或使用)财产的任何商业提供了潜在的利益,但为在服务中的房地产提供了特别强大的规划机会。

房地产投资的好处

从表面上看,对建筑物的投资似乎不会从奖金折旧中受益。建筑物的折旧年限一般为27.5年或39年,红利折旧仅适用于回收率为20年或更低的资产。然而,成本分离是一种既定的税务规划工具,允许建筑的所有者识别部分建筑的成本,可以分配到更短的折旧寿命,可能有资格的奖金折旧。

在成本分离研究期间,工程师,专门培养的税务折旧方法,识别嵌入建筑物的建筑或购置成本的资产,这些资产可以折扣超过五个,七到15岁,而不是标准的27.5或39年。然后将这些资产重新分类,允许建筑业主加速物业贬值税务目的。在典型的一年中,从27.5或39年加速折旧,以缩短生命是强大的。由于TCJA下的奖金折旧规则的变化,在成本分离研究中确定的任何资产,作为验证20年或更短的MACRS折旧治疗的资格,通常可以全年扣除。

当不动产投入使用时,成本分离是可行的,并且应该加以考虑。以下是成本分离的好方法:

  • 新建筑
  • 改进和扩展
  • 购买物业
  • 在死亡或合伙交易时加强基础。

例子

纳税人A于2018年购买了建筑,以500万美元。100万美元的购买价格分配给土地,建设和改进剩余400万美元。完成成本分离研究并导致以下分配:

  • 土地(零年回收)- $1,000,000
  • 5年的财产——100万美元
  • 15年的房产——50万美元
  • 39年的房产——250万美元

所有权的结果是2018年的折旧扣除额为1,479,135美元。假设联邦有效税率为29.6%(经过批准的经营收入(QBI)扣除额为20%的边际率为37%)和8%的折扣率,业主将在2018年减少联邦所得税437,824美元,结果储蓄为280,457美元。

并不适合所有人

听起来好得令人难以置信吗?它可以。当你完成成本分离研究时,你并没有创造更多的扣除额。相反,你正在加速贬值,否则这将被分摊到27.5年或39年。这种时间差可以是一种强大的现金流工具,但应仔细考虑纳税人的整个税收情况,以确保他们可以从加速折旧扣除中受益。尤其应该密切关注最近税法的变化所产生的影响。以下是需要考虑的两项主要条款:

  • QBI扣除新的国内税收法典§199A规定,在2018-2025纳税年度,个人、信托和遗产可扣除20%的国内QBI。了解更多信息,请访问我们的流程图白皮书
  • 损失的限制: TCJA修改了净经营亏损(NOL)规则,限制在2017年12月31日以后的纳税年度产生的亏损扣除应纳税收入的80%,并对2018-2025纳税年度的超额经营亏损增加了新的限制。

为了避免意外的税收后果,在考虑成本分离研究时,请您的税务顾问参与。

可行性分析

在招收研究成本之前,请咨询一个成本的隔离专业人员,深入了解建筑工程和税。成本隔离专业人员将提供详细的可行性分析,概述了研究中涉及的潜在税收优惠和费用。使用该分析进行了前线,将为您提供所需决策所需的数据。有关成本分离或要求可行性分析的更多信息联系杰森或者您的信任BKD顾问。

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